Решили строить частный дом. Как получить ипотеку?

Решили взять ипотеку на строительство дома? Держите подробную инструкцию, как организовать все этапы: от выбора участка до заветного «Да!» от банка. Списки документов, возможные подводные камни и пара лайфхаков от архитектурного бюро «Добрый дом».

Где будем строить?

Не на любом участке можно просто так взять и построить дом. У каждого вида земли есть зарегистрированное назначение — вид разрешенного использования. Распоряжаться этой территорией можно только по этому ВРИ. Даже если участок — ваша собственность.

Какую землю искать?

1. Для индивидуального жилищного строительства. 

2. Приусадебный участок для ведения личного подсобного хозяйства.

Также с 1 марта 2022 года строить жилые дома можно на земле сельхозназначения на территории крестьянско-фермерских хозяйств.

Но есть несколько условий:

1. Разрешено строительство только одного жилого дома, имеющего не больше 3-х этажей и площадь не превышающую 500 м².

2. Дом не может занимать больше 0,25% участка. Оставшуюся часть земли нужно эксплуатировать по ВРИ.

3. Земля не должна относиться к особо ценным, продуктивным сельскохозяйственным территориям.

Как узнать ВРИ участка, который я выбрал?

Посмотреть ВРИ конкретного участка можно через официальный сайт Росреестра. Нужную информацию вы найдете в главном меню, во вкладке «Публичная кадастровая карта». 

Обратите внимание, что одному участку земли может быть назначено несколько ВРИ: основной и дополнительный. 

Обязательно строить частный дом на земле, которая находится в собственности?

Нет. Участок может быть в собственности или арендованным. Во втором случае в договоре аренды должно быть отражено, что вы имеете право возводить на участке капитальные и некапитальные объекты недвижимости.  

Ещё есть кредитные программы, предусматривающие вариант покупки земельного участка в ипотеку. Только поиском нужного кредитного предложения нужно будет озаботиться заранее. 

Составляем проект дома

Чтобы вам согласовали начало строительства частного дома, его проект должен соответствовать строительным, пожарным и санитарным нормам. 

Вот некоторые из них:

• Здание должно отступать от границы соседнего участка минимум на 3 метра, а от границы участка, идущего вдоль дороги на 5 метров.

• Если у вашего соседа деревянный дом и вы планируете такой же, между вашими строениями должно быть расстояние не менее 15 метров. Для каменных домов — 10 метров. 

• Если ваш участок расположен на границе водоема, то дом должен отступать на 50 метров от берега. 

У каждого отдельного региона есть индивидуальные требований к ИЖС. Также проект должен учитывать десятки архитектурных и инженерных нюансов: стороны света и расположение солнечных сторон, фундамент подходящий под тип почвы, рельеф участка, правильное расположение коммуникаций и так далее. Поэтому, мы не рекомендуем самим составлять проект без соответствующего образования. 

Куда обратиться за проектом ИЖС?

Вы можете заказать индивидуальный проект, если точно знаете, что хотите получить в результате.  В архитектурном бюро «Добрый дом» уже 15 лет создают авторские проекты коттеджей и частных домов:

• Создание проекта займет от 2-х до 4-х недель. 

• Архитекторы будут обсуждать и согласовывать с вами каждый этап разработки проекта, чтобы он точно соответствовал вашим пожеланиям.

• Бюро подготовит всю необходимую документацию для согласования строительства и получения ипотеки. 

Я не знаю, чего хочу или у меня не хватает бюджета на индивидуальный проект, что делать?

Быстрее и дешевле получить проект частного дома — выбрать готовый. В архитектурном бюро «Добрый дом» вы можете найти подходящий вариант среди десятков готовых и не раз проверенных на практике проектов.

В чем удобство покупки готового проекта?

• За 1 день вы получаете готовый проект частного дома, соответствующий всем ГОСТам и строительным нормам.

• Ваши строители получат подробный план работ, исключающий перерасход материалов и ошибки в возведении.

• Вы заранее знаете приблизительную стоимость всех строительных работ, можете запросить расчёт сметы по вашему региону и получить предложения от застройщиков.

• Дополнительно можно заказать внесение изменений в проект и адаптацию фундамента под ваш регион. 

• Вы можете сразу получить паспорт проекта, который потребуется для отправки уведомления о начале строительства в местную администрацию. 

Готовые проекты коттеджей и частных домов экономят ваше время и бюджет, упрощают процедуру регистрации строительства и получения разрешений, но с ними не нужно отказываться от своих желаний и представлений об идеальном доме. 

Примеры готовых проектов

Почему заказать проект в архитектурном бюро выгодно?

1. Меньше бюрократии.

Вы получаете сразу все документы, необходимые для начала строительства и регистрации дома.

2. Удобство. 

Архитекторы составляют проект дома, в котором точно будет удобно жить, а пространство будет использоваться эффективно.

3. Оптимизация затрат. 

В проекте расписано точное количество всех необходимых материалов, а значит вы не купите лишнее и не забудете важное.

4. Контроль за работой строителей. 

Все этапы и нормы строительства будут прописаны в проекте: вам удобнее следить, а строителям сложнее ошибаться. 

Участок выбрали, проект составили, начинаем строить?

С 2019 года для постройки ИЖС не нужно получать разрешение на строительство. Но согласовать саму стойку и план дома всё-таки придётся. Процедура уведомления состоит их 3-х этапов.

1. Составление уведомления

Вам потребуются:

• копия паспорта; 

• документ, подтверждающий право собственности на участок, чаще всего это выписка из ЕГРН или договор аренды участка;

• кадастровый номер земельного участка;

• заполненный бланк уведомления.

Для заполнения формы вам потребуется паспорт проекта, генеральный план участка, смета. При заказе проекта в нашем архитектурном бюро вы получаете паспорт типового проекта, который сможете отправить в администрацию для получения согласия. А также дополнительно вы можете заказать смету.

Подача уведомления

Документы нужно подать в администрацию муниципального образования в бумажном виде, почтовым отправлением с уведомлением о вручении или через сайт регионального портала государственных услуг. На момент публикации статьи, подача уведомления через МФЦ возможна не во всех регионах РФ. 

У администрации в разных регионах могут быть индивидуальные правила подачи уведомления. Проверьте сайт муниципалитета перед отправкой документов. 

Задача уведомления — проследить за соблюдением требований к строительству. К ним относятся:

• высота строения не должна превышать 20 метров или 3 этажа;

• в доме может проживать только одна семья (многоквартирные дома или таунхаусы строятся на участках с другими ВРИ);

• дом должен быть установлен на прочном фундаменте;

• дом должен быть расположен не ближе 3-х метров от границ участка. 

Это универсальные для РФ критерии. Но каждое муниципальное образование может предъявлять свои требования для строительства ИЖС и садового дома. Все нормы указаны в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) на сайте администрации. 

Если у вас нет желания разбираться в региональных нормах ИЖС, архитекторы нашего бюро могут взять эту работу на себя. Мы составляем наши проекты согласно актуальным нормам и требованиям, чтобы у наших заказчиков не возникало проблем с регистрацией и эксплуатацией дома. 

2. Ожидание ответа

Ответ вы получите через 5-7 рабочих дней после подачи заявления. Если он положительный, можно переходить в получению ипотеки под строительство дома. В случае отказа, вы можете исправить ошибки и подать документы повторно. 

Не рекомендуем игнорировать этап уведомления, так как за незаконное строительство вы рискуете получить штраф. 

Строительство согласовали, теперь ипотека?

До получения согласия на строительство подавать заявку на ипотечное кредитование под ИЖС нет смысла. Согласие администрации — один из документов, который у вас будут запрашивать. Теперь, когда оно получено, можно переходить к самому ответственному шагу — получению займа. 

Какие документы нужны для получения ипотеки под строительство частного дома?

Каждый банк запрашивает разный пакет документов. Вот перечень документов, которые вам точно потребуются:

• заявление по форме банка;

• паспорт;

• справка о доходах;

• выписка из ЕГРН;

• согласование администрации.

Узнать полный списком требований и документов вы можете, обратившись в свой банк.

Каким критериям должен соответствовать заёмщик?

Как и в случае с документами, у каждого банка свои представления об идеальном заёмщике. Узнать их вы можете у своего банка. А мы можем подсказать, как увеличить свои шансы на получение заветного «Да».

1. Убедитесь, что подходите по возрасту: банки редко одобряют заявки для граждан младше 21 года и старше 55. 

2. Заранее проверьте свою кредитную историю и узнайте вероятность одобрения.

3. Снизьте свою кредитную нагрузку до минимальной — по возможности закройте все кредиты и рассрочки, а также штрафы, налоговые задолженности, коммунальные платежи.

4. Отложите хороший первоначальный взнос. Чем больший процент вы внесете сразу, тем выше шансы на одобрение и выгодные условия.

5. Подтвердите дополнительный доход. Например, если вы официально сдаёте квартиру или у вас есть подработка. 

6. Привлеките созаёмщика или поручителя. Две зарплаты всегда надежнее, чем одна. 

7. Используйте и другое имущество в качестве залога. Дом, который вы будете строить автоматически будет в заёме у банка до уплаты долга, но вы можете дополнительно использовать и другую недвижимость или, например, автомобиль, для повышения шансов. 

Есть ли льготные условия  для получения ипотеки под строительство частного дома? 

Да, на строительство частных домов также распространяются льготные ипотечные программы. Выгодные условия вы можете поискать среди предложений банков, а также среди программ господдержки 2022 года.

Льготная ипотека по ставке 7%

Кому доступна? 

Всем гражданам РФ.

Условия: льготную ипотеку можно получить у одного из банков-участников программы до 31 декабря 2022 года.

Семейная ипотека по ставке 6%

Кто может участвовать? 

Семьи, где есть ребенок с инвалидностью и семьи, где в период с 2018 года до конца 2022 года родился ребенок. 

Условия: первоначальный взнос до 15%, сумма кредита — до 12 млн в Москве, МО, Санкт-Петербурге и ЛО, 6 млн в других регионах. 

Ипотека для IT-специалистов по ставке 5%

Кому доступна?

Работникам аккредитованных IT-компаний в возрасте от 22 до 44 лет с зарплатой от 150 000 рублей в месяц для городов-миллионников, от 100 000 рублей для остальных. 

Условия: минимальный первоначальный взнос 15%, сумма кредита — до 18 млн в городах-миллионниках, до 9 млн в других регионах. Льготная программа действует до конца 2024 года. 

Сельская ипотека по ставке до 3%

Кому доступна? 

Гражданам РФ, которые хотят построить или купить дом в сельской местности: на территории сельского поселения, рабочего посёлка, ПГТ или города с населением менее 30 000 человек. 

Условия: срок кредита до 25 лет, первоначальный взнос от 10%. В течение 5 лет заёмщик должен прописаться в купленном доме. Сумма кредита до 5 млн в ЛО, Ямало-Ненецком автономном округе и Дальневосточном федеральном округе, до 3-х млн в других регионах. 

Строительство частного дома своими силами по ставке до 9%

Для кого?

Для граждан, которые решили построить частный дом не заключая договор подряда с профессиональными застройщиками. 

Условия: сумма займа до 12 млн в Москве, МО, Спб и ЛО, до 6 млн в других регионах. Дом должен быть построен и поставлен на кадастровый учет в течение 1 года с дня подписания договора. 

Какие ещё льготы можно получить при строительстве частного дома в ипотеку?

1. Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса или для погашения части или всего ипотечного долга. 

2. 450 000 рублей на погашение ипотеки для многодетных семей, где третий или последующий ребенок родился или был усыновлен с начала 2019 до конца 2023 года. Ипотечный договор нужно заключить до 1 июля 2024 года. 

3. В некоторых регионах действует программа господдержки для работников бюджетных учреждений. Условия и возможности программы нужно уточнять на региональных государственных порталах.